BIENVENIDOS A LA BURBUJALANDIA, U. S. A.

11-09-2007

Por Daniel Estulín

Fuente:

www.danielestulin.com/?op=noticias&noticias=ver&id=508&idioma=

Llevo mucho tiempo sin hablar de las catastróficas consecuencias (para todos menos los más ricos) del desplome inmobiliario tanto en los EEUU como en España. Tampoco hay mucho que decir. Con más de media docena de artículos publicados en la página, además de avisos muy concretos en Los Secretos del Club Bilderberg dirigidos al propietario medio del inminente cataclismo financiero mundial, me gustaría actualizar los hechos de los últimos meses. El fin de semana pasada, un tipo despreciable del gobierno Zapatero cuyo nombre no quiero recordar explicaba en el programa de Isabel Gemio en Onda Cero que este año los precios de la vivienda seguirán subiendo, que España iba bien e irá mejor después de que los sabios ciudadanos españoles le devuelven a Zapatero a la Moncloa después de las elecciones del 2008.

Lo de votar a Zapatero o a Rajoy no es asunto mío. No soy ciudadano del país. Tengo pasaporte ruso y canadiense y por lo tanto no puedo votar. Si pudiera, sin embargo, no le votaría ni al uno ni al otro. De hecho, no me votaría ni a mí.

Decir que la cosa va bien sería exagerarlo un poquito. La inyección billonaria por parte del sindicato Synarchista vinculado a la Gran Banca mundial – La Reserva Federal, el Tesoro británico y el banco Central Europeo demuestran lo contrario. Sin embargo, tal y como lo expliqué de forma nítida y 100% precisa, todavía nos queda mucho terreno por recorrer antes de que se desploma completamente el sector inmobiliario estadounidense, llevando por delante la economía mundial.
www.danielestulin.com/?op=noticias¬icias=ver&id=173&idioma =

Los últimos acontecimientos en los EEUU confirman todo lo que decía hace ya más de un año. Por ejemplo, dos de las más importantes empresas prestamistas, American Home Mortgage http://www.usatoday.com/money/economy/housing/2007-08-06-american-home-mortgage-bankruptcy_N.htm y Countrywide Financial se han convertido en carne de cañón. Countrywide anunció en julio que debido a las dificultades financieras estaban obligados de utilizar la totalidad de la línea de crédito de $11.5 mil millones de dólares.

www.forbes.com/business/2007/08/16/countrywide-debt-markets-biz-cx_lm_0816countrywide.html

Caramba.

Además de estar acabado como prestamista y como empresa con liquidez, Countrywide anunció el viernes pasado que reducirá su plantilla en más de 12,000 personas. Sin embargo, lo alucinante es que los americanos siguen sin enterrarse. Es como Bilderberg o Katrina. Viene, todos sabemos que viene. Todos sabemos que nos enterrarán vivos. Todos vemos los signos. En el caso Bilderberg, el recorte de los derechos humanos, libertad de expresión, vigilancia total, estado policial, campos de concentración, microchips, sociedad sin dinero, esclavitud de los deudores, etc., etc. Cerrando los ojos a un huracán de nivel 5 e imaginándolo desaparecer solamente consiga que el bufetazo sea mayor.

En el sector inmobiliario pasa lo mismo. La mayoría de las personas que acaban de comprar sus viviendas en el último par de años siguen sin entender como la cosa ha empeorado tanto en tan poco tiempo. Para la gran mayoría, las palabras como derivados, títulos garantizados por una hipoteca (MBS por sus siglas en inglés), canal de inversión de hipotecas inmobiliarias (REMIC por sus siglas en inglés), STRIPs, etc., etc. no significa absolutamente nada. Muchos siguen preguntando ¿como algo tan sencillo como una hipoteca puede convertirse en una especulación masiva sin frenos ni limites? ¿Cómo la economía mundial podría desplomarse si yo no pago la hipoteca?

Lo que dije en el articulo de 26 de febrero esta pasando. Uno de los culpables tiene nombre propio – Fannie Mae.

El papel de Fannie Mae

Supongamos, por ejemplo, que una institución financiera concede diez préstamos hipotecarios por 200,000 dólares cada uno. Después, esta entidad decide deshacerse de nueve de los diez préstamos vendiéndolas a Fannie Mae, que los compra con los ingresos proporcionados por la emisión de sus bonos. Así, la institución financiera mantiene sólo uno de los diez préstamos iniciales. El total del préstamo del banco es de 200,000 dólares. Fannie Mae tiene préstamos por la cantidad de 9 x 200,000 dólares. Es decir 1,800,000 dólares.

Debido a las normas financieras en los Estados Unidos, cada banco, caja de ahorros y cooperativa de crédito puede repetir este proceso múltiples veces durante el transcurso de un año.

Sin embargo, esto no es el final del proceso especulativo, ni de lejos. Después de la compra de su hipoteca, Fannie Mae puede hacer dos cosas. Por un lado puede adquirir la totalidad de la hipoteca y mantenerla hasta su vencimiento. También pueden unir varios préstamos hipotecarios, apoyarlo con una garantía y venderlo a terceros -como un fondo de inversión, un fondo de pensiones, o una compañía de seguros-. Eso se llama Título Garantizado por una Hipoteca (Mortgage-Backed Security, MBS por sus siglas en inglés). Así, un fondo de pensión, por ejemplo, termina por poseer su hipoteca, junto a unas cuantas más. Esto otorga al fondo de pensión el derecho a percibir un porcentaje del principal subyacente y del interés de la hipoteca. Por ejemplo, si Fannie Mae puede unir mil hipotecas de 20 años a tipo de interés fijo, cada una por valor de 100,000 dólares, esto representa 100 millones de dólares en MBS.

De esta forma, el dinero del fondo de pensiones entra en el mercado inmobiliario, gracias a Fannie Mae. Fannie Mae, a su vez, ofrece una garantía crediticia sobre los MBS, por la cual cobra una comisión. ¿Qué dice esta garantía? Dice que en caso de impago de los MBS, Fannie Mae pagará el interés y el principal "en su totalidad y en el tiempo especificado". El siguiente paso en el proceso consiste en que una vez que los MBS cuentan con la garantía de Fannie Mae, éstos son vendidos a inversores extranjeros en paquetes de 1,000 dólares como mínimo. Las compañías de seguros, los fondos de pensión, etcétera, etcétera, se convierten en los dueños de los MBS, pero si algo va mal, Fannie Mae es el responsable.

Desde el punto de vista de los responsables de la burbuja hipotecaria, los MBS proporcionan una cobertura de fondos aún más amplia para invertirse en el sector inmobiliario, estimada en unos mil billones de dólares adicionales. El origen de los fondos que pueden alimentar la burbuja inmobiliaria se ha extendido muy lejos en EEUU y los mercados financieros internacionales.

Sin embargo, esto tampoco es el final del proceso. Fannie Mae puede coger estos valores y unirlos otra vez, en un Canal de Inversión de Hipotecas Inmobiliarias (REMIC por sus siglas en ingles). Estos REMICs son apuestas puras, aunque también se colocan entre inversionistas institucionales, e individuos, con el objetivo de nutrir aun más la burbuja inmobiliaria.

Hay muchos tipos de REMICs. Examinemos dos de ellos. Hay un REMIC que se llama STRIP, en el cual los pagos por interés sobre las hipotecas que subyacen en el REMIC se retira del principal, y el flujo de interés se vende separadamente como un instrumento REMIC, mientras que la cantidad principal se coloca como otro instrumento distinto. De hecho, el principal de la hipoteca en sí mismo puede dividirse en varios instrumentos que reflejan períodos de tiempo diferentes durante la vida de las hipotecas, cada uno de ellos se vende separadamente, y tiene un nivel diferente de riesgo.

Hay un REMIC que se llama "flotante", en el cual el tipo de interés fluctúa en proporción directa al movimiento, arriba o abajo, de la tasa de intereses internacional llamada Tipo de Interés del Mercado Interbancario de Londres (LIBOR por sus siglas en inglés); también existe un "flotante inverso," en el cual la tasa de intereses del instrumento fluctúa en la proporción inversa al LIBOR.

Aproximadamente la mitad de los MBS de Fannie Mae ha sido transformada en los instrumentos REMIC, derivados sumamente especulativos.

Así que lo que comenzó como una hipoteca simple de una vivienda, ha sido transformado en algo que uno esperaría encontrar en un casino de Las Vegas. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria depende, hoy por hoy, precisamente de estos instrumentos como fuentes de fondos.

Hacia el final de 2001, la cartera hipotecaria de Fannie Mae, que compró a los bancos y cajas de ahorros, valía 705 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, la deuda de Fannie Mae, principalmente los bonos que emitió para obtener el dinero efectivo con el que adquirir las hipotecas que ahora posee, alcanzó los 764 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las MBS que Fannie Mae había creado uniendo hipotecas primarias alcanzó los 859 mil millones de dólares. Hacia el final de 2001, las obligaciones por derivados "regulares" que Fannie Mae contrajo, como swaps (pactos de recompra) sobre tipos de interés, y que dice que son necesario para el negocio, alcanzó 533 mil millones de dólares.

De los cuatro parámetros, la titularidad de hipotecas es la única que representa un activo para Fannie Mae. Supone un flujo estable de pagos por interés y por el principal que Fannie Mae obtiene. Los otros tres parámetros representan obligaciones, que son muy arriesgadas. Estos tres tipos de obligaciones alimentan el crecimiento constante y rápido de la burbuja inmobiliaria y se alimentan del mismo, especialmente el de los últimos diez años.

Con una tasa de paro más alta, tipos de intereses más elevados, un creciente número de propietarios de viviendas cada vez más desesperados, resulta inevitable que se produzca una oleada de impagos hipotecarios. Como esto está sucediendo, los tres tipos de bonos de riesgo amplifican la crisis, y amenazan con llevar a la bancarrota a Fannie Mae, y como la consecuencia la burbuja inmobiliaria, así como al pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

La amenaza del apalancamiento

Consideramos el primero de los tres riesgos: los bonos de Fannie Mae, que suponen más de 700 mil millones de dólares del total de su deuda en circulación de 764 mil millones de dólares. La única fuente de ingresos, a partir de la cual Fannie Mae puede pagar los intereses y el principal a sus tenedores de bonos, es el interés y el principal que cobra de las hipotecas que posee. Si una parte de estas hipotecas entra en suspensión de pagos y deja de abonar el interés o el principal, Fannie Mae no tendrá dinero suficiente para pagar a los tenedores de sus bonos. Si la situación empeora, Fannie Mae suspenderá los pagos sobre sus propios bonos.

No pasa nada, dirán algunos. El gobierno interviene con un paquete y consigue reflotar la compañía o, en el peor de casos, la empresa suspenderá pagos y dejará de existir. No sería la primera vez que pasara algo así, ¿verdad? Puede que no haya sido la primera vez que una corporación es embargada a causa de sus deudas, pero, en este caso, sería la última vez. La deuda consolidada de Fannie Mae es, al menos, diez veces mayor que la de cualquier corporación en EEUU. Ninguna empresa en EEUU jamás vez ha dejado un impago de 50 mil millones de dólares en bonos, y Fannie Mae tiene más de 700 mil millones de dólares. Con una deuda consolidada de esa magnitud, una suspensión de pagos acabaría con el sistema financiero estadounidense y como la consecuencia con el sistema financiera mundial de forma inmediata.

¿Alguna pregunta?

Veremos un caso real del desplome inmobiliario/financiero en los EEUU. Fijemos en uno de los muchos anuncios de ventas por parte de las inmobiliarias americanas: Pueblo: Paramount; Estado: California; Código Postal: 90723. Anuncio: "Una vivienda espectacular de dos dormitorios, un baño, 76.8 metros2 útiles, cocina concepto abierto dando al salón. Una vivienda ideal para una pareja enamorada convertida en casa sueño. Precio: $324,900 or $4230 por metro cuadrado."

Mirando un poquito más abajo, veo el historial de la vivienda.
10 de mayo, 2006: $415,000
19 de septiembre, 2005: $47,000
30 de marzo, 2005: $340,000

¿Qué significa todo esto? Primero, en marzo 2005 la vivienda estaba tasada en $340,000. Demasiado alto por los tiempos que corren pero bueno, si alguien esta dispuesto pagarlo, no soy nadie en llevarles a la contraria. Seis meses más tarde (septiembre 2005), la casa de los nuevos propietarios se convierte en el cajero automático. Es decir, los propietarios necesitan dinero para llevar a cabo las obras, comprar coche nuevo, tele nueva, vacaciones en el Caribe. Como los expertos seguían diciendo que la vivienda sigue siendo la mejor inversión, las familias pedían prestamos al banco contra la hipotética subida de los precios de su vivienda en el futuro. Así que, en septiembre 2005, la familia pide y consigue un préstamo de $47,000. Pero, esto no es todo. En la mayoría de los casos, un préstamo a la dichosa masa funciona de la siguiente manera:

Entrada: $0.00 (en más de 50% de los casos las familias no aportaban ni un solo céntimo)+ hipoteca 1 ($340,000) + hipoteca 2 ($47,000) + coste de venta en EEUU de aproximadamente 6% ($24,900) = $411,900. Es decir, si el propietario decidiera vender ahora, 15 meses después de comprar la vivienda, solamente ganaría $3,100 o unos 2,200 euros. Nada que ver con las predicciones de los impresentables miembros del gobierno americano. En España, las cosas son muy parecidas. Vivimos en BurbujaLandia. Cerrar los ojos al huracán Burbuja solamente nos llevaría a un suicidio colectivo.

Encontré una página que ayuda a los compradores calcular los riesgos y beneficios financieros de su vivienda ahora y en el futuro. Una de estas páginas tremendamente útiles es

http://www.cepr.net/calculators/hb/hcc.html

Veremos.

En Estados Unidos, una familia media gana $48,991 al año.

¿Cómo podría una familia normal comprar una vivienda normal en un barrio normal ganando $48,991/año?
El sueldo medio neto de esa familia es de $3,324 en los casos de un matrimonio con deducciones especiales en cuanto a los impuestos tanto estatales como federales. Una hipoteca media por una vivienda de estas características cuesta $2586/mes.

Así que el dinero que les queda por gastar después de pagar los gastos de una hipoteca es de unos $740 por una casa de 76.8 metros construida en 1932! Es decir, durante la Depresión. Decirlo de otra forma, una vivienda unifamiliar de 76.8 metros repartidos en dos dormitorios, dejaría a una familia con $740 para gastar en un mes. $740 divididos en 30 días saldría con un balance friolero de $27/día, unos 17 euros. De este dinero, ellos tendrían que comprar/gastar en comida, gasolina, seguro del coche, aparcamiento, llamadas telefónicas, gas natural, calefacción, luz, seguro de casa, impuestos de propiedad, ropa, cosas de aseo, tabaco (lo siento, he olvidado por un momento que la masa sucia americana ha dejado de fumar), cena (en singular porque no tienen dinero) con amigos, seguro de salud (muy caro porque cualquier operación por vía privada te arruina y público ya no existe), entretenimiento (videoclub, partido de béisbol, etc.). Esto sin embargo tampoco es una lista de gastos completa porque en los Estados Unidos todos los servicios públicos son de pago. Si vives en una urbanización, los gastos de jardinería se reparten entre todos los vecinos, servicios de basura también y de vigilancia. En fin, todos sabemos lo que cuesta vivir. Como ejercicio particular podéis hacer una lista de los gastos diarios o mensuales y os daréis cuenta que son más o menos iguales entre los EEUU y España.

Lo peor de todo eso, es que la vivienda no solo ha dejado de subir, sino desde hace tiempo esta bajando. Lo decía hace más de un año. Por ejemplo, en California, una vivienda típica tasada en $400,000 se vende por $325,000 o $90,000 menos que hace un año. Estamos hablando de una bajada de 20%. No cuesta mucho comprobar estos datos. Con google y "Real Estate Agencies, California" tenéis una lista de miles de agencia inmobiliarias. Los precios hablan por si mismo.

Además, igual que en España, la gente han dejado de comprar de golpe porque por una vivienda igual de alquiler uno pagaría $1,100 en vez de llevar un muerto encima en forma de hipoteca por $2,586/mes. Esto supone que los que están vendiendo su casa lo tienen muy, pero muy crudo.

Los analistas serios están diciendo que el precio de la vivienda en los Estados Unidos debería de bajar entre 40-50% en algunas de las zonas más infladas del país, como Virginia, Washington, Colorado, California, Florida. De hecho, en Colorado, los embargos han subido en 189%. En Florida en 123%. En California, los precios ya han bajado en 20% desde 2006. Curioso, ¿verdad? En varios artículos sobre el mercado inmobiliario predije hace un año que los precios iban a bajar en 50%. Ahora los expertos nos están diciendo que deberían de bajarlo. Además, este año, más de 2 millones de familias estadounidenses perderán sus viviendas.
Como colofón, volvamos otra vez a http://www.cepr.net/calculators/hb/hcc.html.

Hacemos los números.

Una vivienda de $411,000 en Virginia
$0 de Entrada
Préstamo fijo a 6.36%
Impuestos anuales personales de 25%
Quiero vender en 5 años

Pregunta. ¿Por cuánto podría vender mi vivienda en 5 años si lo compro ahora? La respuesta esta en la página web: ¡por -55% menos!

¿Seguimos creyendo a los tipos de BBVA y Santander y a este ser despreciable que pasó por el programa de Isabel Gemio hablando de la buena marcha del sector de la vivienda?

 

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Salut i independència!

Jordi

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NOTA DE MÁXIMO KINAST: Desde Febrero del 2004 vengo avisando de la crisis financiera de USA y de la caída del dólar. Ver: LA CAÍDA DEL IMPERIO